¿Qué alternativas tiene un arrendador para alquilar su inmueble de forma segura? La doctora Karla Vilela, profesora de la Facultad de Derecho, explica los diferentes mecanismos legales que amparan a un ciudadano que alquila una propiedad.
Por Gabriela Hernández. 02 noviembre, 2022. Publicado en El Tiempo, el 1 de noviembre de 2022.
Como premisa, la doctora Vilela señala que se debe considerar que en un contrato existe libertad de forma y en cuanto al contenido. “Como cualquier contrato, el de alquiler o arrendamiento puede ser verbal o por escrito. Sin embargo, lo más recomendable para reducir el riesgo es que sea escrito y que se incluya lo que se conoce como cláusula de allanamiento futuro”.
¿En qué consiste esta cláusula?
Es un convenio al que se comprometen las partes, según el cual el arrendatario desalojará el predio tan pronto finalice el contrato de alquiler. Si no lo hace y el arrendador debe iniciar un proceso de desalojo, el juez ordenaría el desalojo de manera inmediata ante dos supuestos: la finalización del contrato o la resolución de este por falta de pago de las rentas convenidas. En ambos casos, procedería la ejecución de la cláusula de allanamiento futuro.
¿Qué procedimiento legal deben seguir las partes para que se respete lo acordado en el contrato?
Si se ha pactado la cláusula de allanamiento futuro y se ha incurrido en una de las dos causales mencionadas, el arrendador presentará su demanda ante el Poder Judicial, el juez la admitirá y le notificará al demandado, quien solo podrá defenderse demostrando que el contrato no ha finalizado o que ha abonado la renta antes de la resolución. Entonces, no existe otro alegato válido, no hay una audiencia y no se pueden admitir pruebas distintas a las mencionadas.
Es decir, debe abandonar el inmueble…
Si el arrendatario no demuestra que el contrato persiste o que se encuentra al día en el pago de la renta, el juez ordenará el lanzamiento en 15 días, sin posibilidad de impugnaciones, ni del planteamiento de excepciones para evitar la desocupación.
¿Cuánto tiempo podría tomar este procedimiento?
Si bien es un trámite que debería durar semanas; no se pone en práctica con frecuencia debido a la alta informalidad del país. Normalmente, las personas que alquilan un bien lo hacen de manera informal, con la finalidad de evitar el pago del impuesto a la renta por un contrato de alquiler.
Y, ¿cuánto podría extenderse si el contrato no contempla la cláusula de allanamiento futuro?
Si no existe esta cláusula, el propietario deberá acogerse al proceso ordinario de desalojo, que se tramita en la vía sumarísima. Si bien es la vía más rápida en el proceso ordinario, debido a la carga procesal amplia y a que se permite la presentación de impugnaciones y el planteamiento de excepciones y otros mecanismos judiciales, el proceso puede durar, en promedio, tres años.
¿Existe otra alternativa legal para que los arrendadores no se perjudiquen?
Existe también el denominado desalojo express o desalojo notarial. Este exige un contrato por escrito y que se utilice un formato denominado FUA (Formulario Único de Arrendamiento de inmuebles destinado a vivienda que debe inscribirse en el registro administrativo de arrendamiento para vivienda RAV), con lo cual, se desprende también el pago del impuesto a la renta. Este proceso es mucho más rápido que la vía judicial porque puede hacerse de manera notarial, pero tiene como obstáculo el alto nivel de formalidad que exige.
¿En qué consiste este procedimiento?
En este proceso, el notario recibe del propietario (o de quien tiene derecho a la restitución del predio) el requerimiento de desalojo; luego, el notario envía una carta al arrendatario para que en un plazo de tres a cinco días demuestre que se encuentra al día en los pagos o que el contrato no ha finalizado. De no demostrarlo en el plazo señalado, el notario enviará la documentación a un juez de paz para que emita de manera inmediata una orden de desalojo.
¿Se puede condenar penalmente a quien no respete el contrato de arrendamiento? Por ejemplo, si el inquilino debe varios meses de renta.
No hay una condena penal, porque en el Perú no hay prisión por deudas, salvo en el caso de deuda por alimentos. Una deuda por cualquier otro tipo de obligación no origina una pena privativa de la libertad.
¿Cómo procederá un juez si el inquilino no respeta el contrato?
El juez ordenará el desalojo del inmueble y, si hay deuda por rentas impagas y la persona arrendataria tiene bienes, impondrá una medida cautelar sobre estos, a solicitud del demandante. Luego, los bienes embargados se rematarán y lo recaudado en la subasta se entregará al demandante como parte de pago. Si no tuviera bienes o los suficientes para pagar la deuda, el juez informará de esta situación al Indecopi para declarar a esta persona natural como insolvente, lo que restringirá su acceso al crédito.
Si el contrato solo ha sido de palabra, ¿es posible denunciar judicialmente a un inquilino moroso?
Sí es posible hacerlo. El tema de fondo es demostrar ese acuerdo de palabra. Si no hay una posibilidad de demostrar el momento preciso del acuerdo, se puede tener pruebas posteriores de la realización del acuerdo; es decir, conversaciones por WhatsApp o por correo en las que se haga referencia al acuerdo o al pago de la renta.
